Steigende Zinsen: Lohnen sich Immobilien-Investments noch?

Während in den letzten Jahren die Immobilienpreise durch extrem niedrige Zinsen immer weiter nach oben getrieben wurden, ändert sich nun die Situation am Immobilienmarkt ganz grundlegend. Lohnt sich ein Immobilien-Investment derzeit noch? Wir zeigen, welche Chancen sich gerade in der jetzigen Zeit für Dich am Immobilienmarkt ergeben können.

Immobilien-Investments

Ausgangssituation: Boom der vergangenen Jahre

Der stetige, kräftige Preisanstieg von Immobilien war in den vergangenen Jahren vor allem auf sehr günstige Kredite zurückzuführen. Banken verlangten kaum Eigenkapital. Die Vermietung oder der Weiterverkauf gelang normalerweise schnell und lukrativ. Manche Investoren leisten sich sogar den Luxus, Immobilien leer stehen zu lassen. Sie verzichten auf die Rendite durch die Vermietung und sind stattdessen schon mit der reinen Wertseigerung der Immobilie zufrieden – und das obwohl laufend Betriebskosten anfallen, auch wenn die Wohnung nicht genutzt wird.

Die Österreichische Nationalbank hat in diesem Zusammenhang schon mehrfach, auch im Vorjahr, gewarnt, dass es zu einer Überhitzung des Immobilienmarktes kommen kann.

Späte staatliche Eingriffe?

Diesen Warnungen zum Trotz setzte sich die Preisentwicklung fort. Staatliche Eingriffe blieben bislang weitgehend aus. So wurde beispielsweise keine Leerstandabgabe eingeführt. Die Vermietung von Immobilien via AirBnB wurde teilweise erschwert – zumindest muss die Plattform nun Informationen mit staatlichen Einrichtungen teilen, sodass die Ortsabgabe korrekt abgeführt wird und es gibt definierte Zonen, in denen die kurzfristige Vermietung generell verboten wurde. Erst im Sommer 2022 wurden nun die Vorgaben für die Vergabe von Immobilienkrediten verschärft. Nun gilt unter anderem, dass maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Kredittilgung genutzt werden soll und zumindest 20 Prozent der Gesamtsumme mit Eigenkapital zu decken ist. Diese strengeren Vorgaben basierend auf einer Richtlinie der EU, die in lokales Recht gegossen wurde.

Zuerst wurden die strengeren Regeln seitens der Politik begrüßt, doch mittlerweile gibt es auch kritische Stimmen, weil die Vorgaben für viele junge Menschen nicht erfüllbar sind. Für sie platzt der Traum vom Eigenheim. Ob es deshalb dabei bleibt, dass diese Vorgaben eingehalten werden müssen, wird sich wohl politisch in den nächsten Monaten entscheiden.

Aktuelle Preisentwicklung am Immobilienmarkt

Steigende Zinsen, strengere Regeln für die Kreditvergabe und hohe Baukosten führen dazu, dass sich die Immobilienpreise zuletzt etwas eingebremst haben. Von einem Einbruch kann keine Rede sein, aber die Preise sind vergleichsweise stabil.

Für die Zukunft gibt es nun verschiedene Szenarien. Eine denkbare Möglichkeit ist, dass Eigentum schwieriger leistbar bleibt, daher die Nachfrage für Mietwohnungen steigt und dementsprechend auch die Mieten weiter nach oben gehen.

Eine andere Option ist, dass die Inflation verlangsamt wird und durch die sinkende Nachfrage die Baukosten und die Preise für Eigentumsobjekte wieder zurückgehen. In diesem Szenario würden sich die Eigentums-Preise dann wohl in den nächsten Monaten stabil oder knapp unter dem bisherigen Niveau einpendeln.

Preisentwicklung aus Investorensicht

Aus Investment-Sicht sollten diese kurz- bis mittelfristigen Veränderungen keine entscheidende Rolle spielen. Immobilien werden typischerweise als langfristige Anlage („Buy and Hold“) erworben. Wer Objekte zur langfristigen Vermietung kaufen möchte, sollte deshalb den Fokus auf eine möglichst preiswerte Finanzierung und eine gute Auswahl der Immobilie legen.

Je zeitloser die zu vermietende Wohnung, desto einfacher wird es, über Jahre hinweg eine stabile Rendite zu erzielen. Bei Investoren sind daher weiterhin typische 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen in städtischer Lage, bevorzugt mit Freifläche, beliebt. Neubauten bieten den Vorteil der freien Vermietbarkeit und wer direkt vom Bauträger kauft, profitiert zusätzlich von der Gewährleistung.

Für die langfristige Betrachtung der Investition können andere Einflussfaktoren berücksichtigt werden. Die Bevölkerung wächst und Ballungsräume wie Wien haben beschränkten Platz. Es gibt Ausbaureserven am Stadtrand (z.B. 10. Und 22. Bezirk), aber diese Regionen sind, zumindest derzeit, deutlich weniger beliebt als städtischer Bezirke. Bevölkerungswachstum und begrenzte Fläche treffen aufeinander – das spricht für steigende Preise.

Ein ebenfalls sehr grundsätzlicher Punkt, der Immobilien langfristig attraktiv macht, ist der Inflationsschutz. Mit einer entsprechenden Index-Vereinbarung wird die Nettomiete regelmäßig angepasst. So entsteht eine Werthaltigkeit des Investments, die bei alternativen Investitionsmöglichkeiten (z.B. Aktien) nicht gegeben ist.

Chancen und Risiken von Immobilien-Investments

Das große Potenzial von Immobilien-Investments lässt sich auf einige wenige Punkte zusammenfassen. Wie jede Anlageform bringen Immobilien-Investments auch Vor- und Nachteilte mit sich, die es zu bedenken gilt. Diese sind typischerweise:

  • Laufende Einnahmen mit überschaubarem Zeitaufwand bei langfristiger Vermietung.
  • Möglichkeit, den Zinseszins-Effekt durch die Veranlagung der erzielten Einnahmen zu nutzen.
  • Möglichkeit Fremdkapital einzusetzen und somit den Leverage-Effekt zu nutzen.
  • Chance auf doppelten Profit: Laufende Einnahmen und Wertsteigerung der Immobilie.
  • Steuerliche Vorteile durch Abschreibungsmöglichkeiten.
  • Langfristige Bindung des Kapitals – ein schneller, spontaner Verkauf ist nicht immer möglich.
  • Gewisser bürokratischer Aufwand im Vergleich zur automatischen Abfuhr der KESt.
  • Laufender organisatorischer Aufwand (Buchhaltung, Nachmieter suchen, etc.)
  • Relativ hohes Startkapital nötig.

Die genannten Vor- und Nachteile sind zeitlos zu betrachten. Sie werden von veränderter Zinsstruktur oder anderen temporären Marktgegebenheiten weniger beeinflusst, sondern gelten ganz generell.

Erzielbare Renditen

Die erzielbare Rendite ist von mehreren Faktoren abhängig:

  • Welche Immobilien-Strategie willst du einsetzen? (Buy and Hold, Fix and Flip, etc.)
  • Wie arbeitsintensiv soll dein Investment sein? (Langfristige Vermietung, touristische Vermietung, etc.)
  • Wie risikobereit bist du? (Kauf einer leicht vermietbaren 2-Zimmer-Wohnung in guter Lage oder Ankauf einer Immobilie in schlechterer Lage, mit Hoffnung für eine künftige Aufwertung)

Bei der klassischen, langfristigen Vermietung einer gut ausgestatteten Wohnung in beliebter Lage liegt die Rendite typischerweise im Bereich von ca. vier Prozent. Zu bedenken ist, dass sich für die Mieteinnahmen praktische Steuervorteile ergeben. So kann 1,5 Prozent des Anschaffungswerts als jährliche Abschreibung herangezogen werden und auch die Zinskosten reduzieren die Steuerbemessungsgrundlage.

Finanzierung von Immobilien-Investments

Für die Finanzierung von Immobilien-Investments sind die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu beachten. Selbst wenn diese wieder gelockert werden sollten, ist es empfehlenswert, die momentan vorgeschriebenen Eckdaten einzuhalten.

Dazu zählt, dass Deine Kreditrate mit maximal 40 Prozent Deines Nettomonatsgehalts abgedeckt werden sollte und mindestens 20 Prozent der Investitionssumme in Form von Eigenkapital eingebracht werden muss. Die Laufzeit des Kredits sollte 30 Jahre nicht übersteigen. Als sicherheitsorientierte Person wählst Du am besten einen Kredit mit einer Fixzinsphase. So lassen sich die Kosten des Kredits für die nächsten 10 bis 20 Jahre, abhängig davon, wie lang diese Periode vereinbart wird, bereits vorab exakt berechnen.

Um einen möglichst günstigen Immobilienkredit zu finden, ist ein umfassender Vergleich nötig. Die Konditionen unterscheiden sich deutlich. Empfehlenswert ist, stets den effektiven Jahreszinssatz zu vergleichen. Dieser inkludiert bereits etwaige Nebenkosten und ist somit ein repräsentativer, gut vergleichbarer Wert.

Abseits der Zins- und Nebenkostenhöhe ist die Möglichkeit der frühzeitigen Tilgung wichtig. Es kann vertraglich fixiert werden, dass jederzeit eine pönalfreie, frühzeitige Tilgung erfolgen kann. Wenn Du Kapital zur Verfügung hast und den offenen Kreditbetrag reduzieren willst, kannst du somit freiwillig eine Tilgung durchführen.

Fazit

Das Fazit auf die eingangs gestellte Frage, ob sich Immobilien-Investments derzeit noch lohnen, ist ganz klar: Immobilien kaufen und vermieten bedeutet, Kapital langfristig anzulegen. Immobilien bieten keine extrem hohe, aber eine vergleichsweise sichere Rendite. Verschiedene Faktoren sprechen dafür, dass es in den nächsten Jahren zu weiteren Preissteigerungen kommen wird (Bevölkerungsentwicklung, etc.). Die derzeit hohen Zinsen können aus Investoren-Perspektive abgefedert werden, indem etwas günstiger als noch vor einigen Jahren eingekauft werden kann.

Für den langfristigen Vermögensaufbau lautet das Zauberwort „Diversifikation“. Wenn Du nicht alles auf eine Karte setzen willst, streust Du Dein Kapital auf verschiedene Anlageklassen. Immobilien gehören hier mit Sicherheit auch dazu, zumal Du hier Fremdkapital nutzen kannst und von steuerlichen Vorteilen profitierst.

Wichtig ist, eine passende, leicht vermietbare Immobilie zu finden und bei der Finanzierung genau zu vergleichen. So werden unnötige Kosten vermieden und Deine Rendite verbessert sich dank ebendieser Einsparungen.

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