Steuern bei REITs in Österreich: Das müssen Anleger wissen!

Steuern bei REITs in Österreich: Das müssen Anleger wissen!

Die Steuern bei REITs in Österreich sorgen regelmäßig für Verwirrung unter Privatanlegern. Denn während REITs für hohe Dividenden bekannt sind, ist die steuerliche Behandlung in Österreich alles andere als unkompliziert.

REITs – Real Estate Investment Trusts – bieten hohe, regelmäßige Ausschüttungen und gelten deshalb als beliebte Einkommensquelle im Depot. Besonders US-amerikanische REITs wie Realty Income werben mit monatlichen Dividenden und stetigem Cashflow. Viele Privatanleger erwarten eine einfache Besteuerung – ähnlich wie bei klassischen Aktien oder ETFs.

Doch genau hier liegt das Problem: In Österreich werden viele REITs nicht wie Aktien behandelt, sondern steuerlich als Fonds eingestuft. Das führt zu hohen Steuerabzügen, die die reale Rendite deutlich verringern. Hinzu kommt eine zusätzliche Jahressteuer, die oft übersehen wird.

Warum REITs in Österreich als Fonds gelten

REITs sind in vielen Ländern steuerbegünstigt, da sie ihre Gewinne fast vollständig ausschütten müssen. Sie zahlen kaum oder keine Körperschaftsteuer, solange die gesetzliche Ausschüttungsquote (oft 90 % oder mehr) eingehalten wird. In Österreich führt diese Struktur jedoch dazu, dass viele REITs nicht als Aktien, sondern als sogenannte Nicht-Meldefonds gelten.

Diese Fonds-Einstufung hat zwei wesentliche Konsequenzen:

• Die Quellensteuer auf Dividenden wird nicht auf die österreichische KESt angerechnet.

• Es fällt zusätzlich eine pauschale Jahresbesteuerung an – unabhängig davon, ob ein Gewinn realisiert wurde.

Diese Sonderregelung betrifft nicht nur US-REITs, sondern auch deutsche und andere ausländische Immobiliengesellschaften mit REIT-Status.

Dividendenbesteuerung: Warum 42,5 % Abzug keine Seltenheit sind

REITs zahlen in der Regel hohe und regelmäßige Dividenden. Bei steuereinfachen Brokern wie Trade Republic oder Flatex wird die österreichische Kapitalertragsteuer automatisch abgeführt – zusätzlich zur Quellensteuer des Herkunftslandes.

Im Detail sieht die Steuerabwicklung bei US-REITs wie folgt aus:

• 15 % Quellensteuer werden in den USA einbehalten.

• In Österreich zieht der Broker auf den vollen Bruttobetrag zusätzlich 27,5 % Kapitalertragsteuer ab.

• Eine Anrechnung der bereits gezahlten 15 % US-Steuer erfolgt nicht, da REITs als Nicht-Meldefonds gelten.

Die effektive Steuerbelastung liegt somit bei 42,5 % – von einer Bruttodividende von 100 € bleiben nur 57,50 € netto übrig.

Noch drastischer ist die Belastung bei deutschen REITs, bei denen 26,375 % Quellensteuer anfallen. Ohne Rückerstattung liegt die Gesamtbelastung hier bei über 53 %.

Die Pauschalbesteuerung bei Nicht-Meldefonds am Jahresende

Zusätzlich zur laufenden Dividendenbesteuerung greift bei REITs eine pauschale Besteuerung nicht realisierter Erträge. Diese gilt für alle Fonds, die keine steuerlichen Daten an die österreichische Kontrollbank melden – also für alle typischen REITs.

Die Berechnung erfolgt nach folgender Regel:

• Es werden 90 % des Kursgewinns im Kalenderjahr angesetzt,

• mindestens jedoch 10 % des Jahresendwerts, falls der Kurs kaum gestiegen ist.

Auf diesen Betrag fällt erneut 27,5 % KESt an – selbst wenn der Anleger keinen Cent verkauft hat.

Beispiel:
Ein REIT-Anteil hat am 31.12. einen Depotwert von 10.000 €. Selbst bei stagnierendem Kurs wird ein fiktiver Ertrag von 1.000 € angenommen. Daraus ergibt sich ein Steuerabzug von 275 €, der im Dezember oder Jänner automatisch vom Broker eingezogen wird.

Warum Doppelbesteuerungsabkommen REITs kaum helfen

Österreich hat mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung abgeschlossen. Diese sehen vor, dass ausländische Quellensteuer bis zu 15 % auf die heimische KESt angerechnet werden kann. Das funktioniert zuverlässig bei Aktien, aber nicht bei REITs, wenn diese als Fonds gelten.

Bei REITs wird die volle österreichische Kapitalertragsteuer auf den Bruttobetrag fällig – unabhängig davon, wie viel Quellensteuer im Ausland bereits einbehalten wurde. Eine Anrechnung entfällt.

Die einzige Möglichkeit zur Entlastung ist eine Rückerstattung der überschießenden Quellensteuer im jeweiligen Quellenstaat. Das erfordert jedoch:

• Ausfüllen länderspezifischer Formulare,

• Vorlage eines amtlichen Ansässigkeitsnachweises,

• Mitunter kostenpflichtige Steuerbescheinigungen vom Broker.

Dieser Weg lohnt sich nur bei höheren Rückerstattungsbeträgen – etwa bei deutschen oder Schweizer REITs, wo über 15 % Quellensteuer einbehalten wird.

Praxisbeispiel: Realty Income im österreichischen Depot

Realty Income zählt zu den bekanntesten REITs weltweit. Anleger schätzen die monatliche Dividende, die eine kontinuierliche Einkommensquelle darstellt. Doch die steuerliche Behandlung ist weniger erfreulich.

Beispielrechnung bei 500 € Jahresdividende:

• 75 € US-Quellensteuer (15 %)

• 137,50 € österreichische KESt (27,5 % von 500 €)

• Netto verbleiben: 287,50 €

Hinzu kommt die pauschale Jahresbesteuerung, sofern der Kurs gestiegen ist oder die Ausschüttungen nicht ausreichen, um den Mindestbetrag von 10 % des Wertes abzudecken. Bei einem Depotwert von 10.000 € könnten somit weitere 275 € Steuern anfallen – rein fiktiv.

Vergleich zu Immobilien-ETFs und klassischen Fonds

Im Gegensatz zu REITs gelten Immobilien-ETFs meist als Meldefonds. Diese melden ihre Erträge an die OeKB, wodurch die Steuer exakt auf reale Erträge berechnet wird – ohne pauschale Unterstellungen.

Weitere Vorteile von Meldefonds und Immobilienaktien:

• Ausschüttungen unterliegen nur 27,5 % KESt, ohne zusätzliche Pauschale.

• Quellensteuern bis 15 % können angerechnet werden.

• Es fällt keine Mindestbesteuerung zum Jahresende an, wenn die Erträge bereits ausgeschüttet wurden.

Im Ergebnis bleibt bei gleichem Ertrag mehr Netto-Rendite übrig, was Immobilien-ETFs steuerlich effizienter macht als REITs.