Eigenheim vs. ETF

Die Entscheidung zwischen einem Eigenheim und einem ETF-Investment beeinflusst langfristig die finanzielle Situation erheblich. Eine Beispielrechnung zeigt, welche Option sich aus rein wirtschaftlicher Sicht eher lohnt und warum eine Kombination beider Möglichkeiten durchaus sinnvoll sein kann.

Die große finanzielle Entscheidung

Viele Menschen in Österreich stehen irgendwann vor einer grundlegenden Frage: Soll das Kapital in ein Eigenheim fließen oder besser in ETFs investiert werden? Immobilien bieten Stabilität sowie den Traum vom eigenen Zuhause während ETFs durch Flexibilität und Diversifikation überzeugen. Welche Variante bringt langfristig den größeren finanziellen Vorteil?

Eine Beispielrechnung beleuchtet beide Optionen im Detail und zeigt auf, weshalb ein kluger Mix oft die beste Lösung darstellt.

Eigenheim als Investition – Sicherheit oder Illusion?

Kosten und Rendite eines Eigenheims

Der Erwerb einer Immobilie umfasst mehr als nur den Kaufpreis. In Österreich entstehen folgende Kosten:

• Kaufpreis: 400.000 Euro (Durchschnitt für eine 100-m²-Eigentumswohnung in einer mittelgroßen Stadt)
• Grunderwerbsteuer: 3,5 % = 14.000 Euro
• Grundbuch- und Notarkosten: rund 1,5 % = 6.000 Euro
• Maklerprovision: 3 % plus Umsatzsteuer = 14.400 Euro
• Instandhaltungs- und Sanierungskosten: etwa 2.500 Euro pro Jahr

Die Finanzierung erfolgt meist über einen Kredit. Bei einem Zinssatz von 4 % auf 30 Jahre ergibt sich bei 80 % Fremdfinanzierung folgende monatliche Belastung:

• Eigenkapital: 80.000 Euro
• Kreditbetrag: 320.000 Euro
• Monatliche Rate: rund 1.528 Euro

Die Zinszahlungen belaufen sich über 30 Jahre auf rund 230.000 Euro. Damit summieren sich die Gesamtkosten auf etwa 630.000 Euro.

Steigt der Immobilienwert jährlich um 2 %, ergibt sich nach 30 Jahren ein Verkaufswert von rund 724.000 Euro. Allerdings reduzieren Verkaufskosten sowie die Immobilienertragsteuer diesen Betrag.

Liquidität und Flexibilität beim Immobilienbesitz

Ein Eigenheim bindet Kapital langfristig. Beim Verkauf nach einigen Jahren entstehen zusätzliche Kosten wie Maklerprovisionen, Nebenkosten und unter Umständen eine Immobilienertragsteuer von 30 % auf den Gewinn. Außerdem lässt sich eine Immobilie nicht jederzeit einfach veräußern.

Im Vergleich dazu bietet das Mieten mehr Flexibilität und ermöglicht die Nutzung des verfügbaren Kapitals für andere Investments.

ETF-Weltportfolio als Alternative – Vermögensaufbau über globale Märkte

Durchschnittliche Renditen und Risiken

Ein breit gestreutes ETF-Portfolio – beispielsweise auf den MSCI World oder den All Country World Index – erzielte historisch eine jährliche Rendite von etwa 6 bis 7 %.

Wer statt einer Immobilie jeden Monat 1.528 Euro in ETFs investiert, erwirtschaftet bei 7 % Rendite nach 30 Jahren:

• Eingezahltes Kapital: 550.080 Euro
• Endwert des Portfolios: rund 1.850.000 Euro

Dieses Kapital bleibt flexibel. Anleger können es jederzeit anpassen oder entnehmen.

Steuerliche Aspekte in Österreich

In Österreich gelten für Immobilien und ETFs unterschiedliche steuerliche Rahmenbedingungen:

• Immobilien: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Immobilienertragsteuer (30 %), jährliche Grundsteuer
• ETFs: Kapitalertragsteuer (27,5 % auf Kursgewinne und Dividenden)

ETFs punkten durch die nachgelagerte Besteuerung – erst beim Verkauf fallen Steuern an. Immobilieninvestoren zahlen hingegen bereits beim Kauf hohe Abgaben.

Beispielrechnung: Eigenheim im Vergleich zum ETF-Investment

Diese Beispielrechnung zeigt, wie sich der Kauf eines Eigenheims im Vergleich zu einem ETF-Investment mit gleich hohem Eigenkapital und monatlichen Kosten entwickeln könnte. Während das Eigenheim nach 30 Jahren einen Wert von rund 724.000 Euro hätte, könnte das ETF-Investment auf bis zu 1.850.000 Euro anwachsen – bei höherer Flexibilität und geringeren Nebenkosten.

Vorausgesetzt, die angenommenen Rahmenbedingungen treffen ein, könnte ein langfristiges ETF-Investment aus finanzieller Sicht zu einem deutlich höheren Vermögen führen als der Kauf eines Eigenheims.

Kombination: Eigenheim und ETFs – Eine Frage der Planung

Der Immobilienkauf schließt Investitionen in ETFs nicht aus. Wer strategisch vorgeht, kombiniert beide Ansätze sinnvoll:

1. Günstigere Immobilien (z. B. um 300.000 Euro) erwerben und die Ersparnis in ETFs investieren
2. Teilfinanzierung wählen und zusätzlich einen ETF-Sparplan umsetzen
3. Eine Immobilie zur Vermietung kaufen und die Mieteinnahmen in ETFs anlegen

Selbst bei laufender Immobilienfinanzierung lässt sich mit einem monatlichen ETF-Investment von 200 bis 500 Euro eine solide Vermögensbasis aufbauen.